Проектное финансирование

Анастасия Пятова: Московские стройки вышли на 95% от прежних мощностей

today08.05.2021 42

Background

июль 2020 года

– Вернемся к более общим вопросам. Прошел год с официального перехода жилищного строительства на проектное финансирование. Расскажите, как за последний год изменилась пропорция жилых проектов, которые строятся по «старой» схеме, то есть без обязательных расчетов за новостройку через эскроу-счета, и уже через эскроу-счета?

– На конец 2019 года в Москве реализовывалось 63% жилых проектов по старой схеме. К середине этого года их доля закономерно уменьшилась до 52%. С использованием эскроу-счетов возводятся 37% новостроек. При этом на «старой схеме» у нас 16,9 миллиона квадратных метров и 106 тысяч договоров долевого участия, а на «новой» – 11,6 миллиона квадратных метров и 31 тысяча ДДУ. Остальные проекты либо строятся без привлечения средств дольщиков, либо уже распроданы, либо входят в «дорожную карту». Мы относим такие объекты к категории «вне схем» — их площадь 2,1 миллиона «квадратов».

– Насколько комфортно вы себя чувствуете в плане контроля застройщиков, которые работают через эскроу-счета? Ведь фактически вы можете требовать отчетность только от компаний, которые работают по старой схеме.

– Честно говоря, не очень комфортно. И если раньше мы только предполагали трудности в связи с банковской тайной, то теперь столкнулись с реальными проблемами. Приведу пример: апрель, вводятся ограничительные меры по коронавирусу, и федеральное правительство дает поручение руководителям субъектов доложить о ситуации на рынке долевого строительства. Мы начинаем готовить материалы и понимаем, что полностью ситуацию видим только по тем 52% жилых проектов, которые реализуются по «старой схеме». Информация по оставшимся проектам для нас закрыта: идет ли из кредитной организации финансирование застройщику, как он его использует – все это банковская тайна.

Показательна и история с компанией МИЦ, о которой мы с вами уже говорили. Дольщики при появлении вопросов к застройщику жалуются нам как контролирующему органу в области долевого строительства. А что мы можем сделать? Только запросить информацию у Мосгосстройнадзора по темпам работ. При этом финансовая сторона вопроса остается для нас закрытой, в отдельных случаях мы не можем помочь девелоперу, потому что просто не видим сигналов о назревающих проблемах. Например, банк заключил кредитный договор, но не открывает по нему финансирование, так как выставил условие в виде получения застройщиком каких-то документов. Надо бить тревогу и ускоряться в согласовании документации, а мы даже не знаем, что деньги на объект не идут.

– И каковы же пути решения этой проблемы?

– Здесь есть два варианта. Первый – это вносить изменения в законодательство и обязывать застройщика раскрывать нюансы отношений с банком. Мы вносили такие предложения, но, скажу откровенно, Центробанк пока не считает необходимым идти по пути раскрытия банковской тайны. Второй вариант – понятийный, когда в договоры между кредитором и заемщиком будут включаться пункты, разрешающие банкам передавать определенные сведения органам, осуществляющим контроль в области долевого строительства, при условии согласия девелопера. Но мы переживаем, что без обязательства не все застройщики нам раскроют эту информацию. Пока, к сожалению, ни один из этих вариантов не выбран, и мы находимся в подвешенном состоянии.

– Если взять застройщиков, работающих по «старым схемам», то каковы результаты их проверок?

– Сразу скажу, что из-за коронавируса сроки подачи компаниями документов сдвинулись, так что речь будет идти о данных, полученных за первый квартал 2020 года. Девелоперов с нецелевым использованием средств в Москве мы не выявили. Однако нам пришлось, к сожалению, на ряд компаний наложить административные штрафы, причем не из-за грубых нарушений, а из-за некорректно внесенной информации в Единую информационную систему жилищного строительства – ЕИСЖС. Связано это, видимо, с тем, что столичные девелоперы перешли, как и застройщики в других регионах, на предоставление отчетности только через ЕИСЖС, тогда как раньше мы собирали с них сведения на портале mos.ru, где, как мне кажется, интерфейс был более удобен и понятен бизнесу. Ошибки, которые допустили компании, одинаковы, и сейчас мы обсуждаем варианты изменения отчетности с компанией «Дом.РФ», которая является оператором ЕИСЖС, поскольку не совсем правильно, что бизнес должен расплачиваться за несовершенство системы.

– Это большие штрафы?

– Нет, штраф в 50 тысяч рублей для московского застройщика практически незаметен.

 Поговорим о дольщиках – обманутых и обычных. Права какого числа пострадавших соинвесторов жилья удалось восстановить в Москве в первом полугодии 2020 года? И сколько обычных дольщиков в этом году успели переехать в новые квартиры?

– Согласно данным Росреестра, в январе – июне права собственности зарегистрировали около 30 тысяч московских дольщиков. А вот по пострадавшим семьям получилась красивая цифра – 888 семей, всего шесть домов. Это пять корпусов в ЖК «Спортивный квартал» и дом печально известного «СУ-155» в Новых Черемушках. Закрыт вопрос по ЖК «Ново-Никольское». При этом, согласно обновленной дорожной карте проблемных объектов, в Москве до конца года ключи от своих квартир могут получить порядка еще 3 тысяч семей обманутых дольщиков.

– В связи с чем обновилась дорожная карта?

– Это регулярное мероприятие. Она обновляется каждый квартал. На сегодняшний день документ содержит сведения о 33 проблемных объектах в Москве. Три из них завершает столичный застройщик «Мосотделстрой №1».

Планируем, что семь объектов будет достраивать Московский фонд защиты прав дольщиков. Суд уже одобрил передачу четырех объектов, из которых по трём все формальности улажены и они переданы Фонду. По остальным мы ожидаем судебные заседания.

В остальных случаях либо дома достраивают новые инвесторы, как в ситуации со «Спортивным кварталом», либо город принял решение о компенсации квартирами без достройки объектов в других городских домах. Иногда застройщик остаётся прежним, и мы в интересах дольщиков помогаем ему преодолевать возникающие трудности. Единственный объект, судьба которого сейчас неясна, это бывшая «Кутузовская миля», а сейчас ЖК «Триумфальный» на Кременчугской улице. Здесь город пока взял паузу, и судится с застройщиком по действующему договору аренды. После того, как все судебные процедуры завершатся, скорее всего, этот адрес придет к нам в региональный фонд, и там будет рассмотрен вопрос о его достройке.

– А нет ли варианта с компенсацией деньгами в данном случае?

– В Московском фонде дольщиков компенсация не предусмотрена. Мы изначально, когда прорабатывали положение о фонде, приняли такое решение. С учетом того, что большая часть наших проблемных объектов имеют давнюю историю, городу экономически целесообразней профинансировать достройку дома, чем при 100% проданных квартир выплачивать компенсацию каждому дольщику в объеме, зачастую в два раза большем, чем он платил при покупке новостройки.

– Если я правильно помню, в Единый реестр проблемных объектов в прошлом году попал и ЖК «Нескучный Home&SPA». Что происходит с ним?

– Да, действительно, один из кредиторов застройщика добился по суду признания компании банкротом, и проект оказался в ЕРПО. Но буквально две недели назад это решение арбитража отменили. Поэтому в ближайшее время ЖК должен быть исключен и из реестра проблемных объектов, и из соответствующей «дорожной карты». При этом инвестор проекта утверждает, что с финансированием все нормально, и его информацию подтверждает кредитор – Промсвязьбанк. Конечно, мы продолжим контролировать этот объект.

– А бенефициары там не меняются?

– Оснований для смены бенефициаров в настоящее время нет.

– Недавно в Подмосковье было объявлено о крупнейшей сделке по проектному финансированию, в рамках которой банк «Дом.РФ» открыл компании «Инград» кредитную линию на 60 миллиардов рублей, а девелопер взял на себя завершение двух проблемных долгостроев в области. Насколько применим подобный опыт для решения проблем с долгостроями в Москве?

– У Москвы на все проблемы есть региональный фонд защиты дольщиков. Мы создавали его именно для того, чтобы уйти от схемы со сторонними инвесторами, и чтобы можно было решать проблему обманутых дольщиков максимально прозрачно. Кстати, напомню вам, что Московский фонд дольщиков – единственный среди региональных фондов, который не требует софинансирования со стороны РФ, мы не берем ни копейки федеральных денег.

 И последний вопрос, чтобы закрыть тему Московского фонда защиты дольщиков. Принято ли решение по тому, кто его возглавит?

– Руководителем фонда стал мой бывший заместитель Александр Анатольевич Гончаров. Я уверена, что для фонда это очень хорошее приобретение. Александр Анатольевич давно погружен в проблему жилых долгостроев, его знают дольщики. Кроме того, у него большой опыт участия в арбитражах по проблемным объектам со стороны города, а для нас это очень важно, поскольку компетенции в этой области позволяют экономить приличное количество бюджетных денег. Ведь конкурсным управляющим обанкротившегося застройщика интересно оценить объект дороже и потом потребовать с города разницу между обязательствами по ДДУ и переданным имуществом. Например, только по «Академ-Паласу» на проспекте Вернадского нам удалось сэкономить 3 миллиарда рублей.

 С переходом Марата Хуснуллина на должность вице-премьера с мертвой точки сдвинулся вопрос закона об апартаментах, который для Москвы особо актуален. Как бы вам виделись изменения законодательства в этой сфере и обсуждаете ли вы их с Минстроем?

– Мы участвовали в обсуждении законопроекта с Минстроем. Насколько я понимаю, планируется выделить этот вид недвижимости в отдельную категорию, что мы как комитет можем только поддержать. Однако вопросов здесь еще очень много. И потребуется вносить изменения во многие нормативные документы. Для столицы отсутствие у апартаментов отдельного определенного статуса – большая проблема, даже с точки зрения согласования градостроительной документации. На Градостроительно-земельной комиссии нередки случаи, когда мы рассматриваем документы по объекту, и только по планировкам можно догадаться, что на самом деле хочет на том или ином земельном участке построить инвестор – настоящую гостиницу или апартаменты, прикрывающиеся гостиничной функцией.

 Кстати, как коронавирус повлиял на работу ГЗК? Стало ли меньше вопросов выноситься на рассмотрение во время пандемии?

– Напротив, мы стали работать больше. Многие застройщики решили использовать этот период для того, чтобы расширить портфель перспективных проектов, поскольку девелоперы с большим портфелем объектов с одобренной документацией могут рассчитывать на более легкое получение проектного финансирования от банков.

Посмотрите нашу статистику: с начала марта по середину июля 2019 года прошло 10 заседаний ГЗК, за тот же период 2020 года – уже 14. При этом мы рассмотрели 784 вопроса, что на 33% больше, чем в прошлом году.

Понятное дело, заседания ГЗК проходили не в очном формате, а в режиме видеоконференц-связи. И для меня это оказался положительный опыт: ВКС позволила экономить время, которое с пользой можно потратить на решение других профессиональных вопросов.

 Инвесторы что-то изменили в своих планах в этом году?

– В первом полугодии 2019 года мы одобрили более 2 миллионов квадратных метров торговой недвижимости, свыше миллиона административных площадей, более 2 миллионов квадратных метров промышленных зданий и 21 миллион жилья. В 2020 году по торговым площадям объем одобренных по итогам ГЗК проектов уменьшился в два раза – до миллиона «квадратов». Офисы упали не так сильно – 900 тысяч «квадратов». А объемы по объектам промышленного назначения даже выросли – до 3 миллионов квадратных метров. Значительно меньше было одобрено градостроительной документации по жилью, хотя цифра сама по себе большая – 4 миллиона квадратных метров. Но это как раз никак не связано с коронавирусом: просто в 2019 году значительной объем выносившейся на ГЗК документации по жилым проектам приходился на программу реновации.

– То есть вы не видите с точки зрения ГЗК снижения инвестиционной активности?

– А сейчас и не скажешь, что она снизилась. На заседании рабочих групп по градостроительству иногда приходится рассматривать по 120 вопросов.

Подробнее: https://stroi.mos.ru/interviews/anastasiia-piatova-moskovskiie-stroiki-vyshli-na-95-ot-priezhnikh-moshchnostiei?from=cl

Автор: admin

Rate it

Ранние публикации

  • 36
close

labelПроектное финансирование today08.05.2021

Статистика 2019-20

Банк России принимает участие в реализации национального проекта «Жилье и городская среда», федерального проекта «Ипотека» и выполнении поручения Президента Российской Федерации по поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, [...]

Читать ещё


REDFIN-revue

Подпишитесь на самые интересные новости.


ОТКРЫВАЯ НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

Background