Проектное финансирование

Тенденции рынка ипотеки

today25.05.2021 33

Background


СРЕДНИЙ ЧЕК

Средний чек по ипотеке в марте увеличился на 0,3% и достиг нового исторического максимума в 3,14 миллиона рублей, подсчитали в бюро кредитных историй «Эквифакс».

Рынок этого вида займов начал восстанавливаться быстрее по сравнению с другими после спада в апреле-мае 2020 года за счет программ господдержки.

«В результате среднемесячные темпы роста ипотечного кредитования за период июнь-декабрь прошлого года составили 15%, тогда как по потребительским кредитам более скромные 11%», — пояснили в компании.

По мнению экспертов, средняя сумма жилищного кредита с учетом сокращения поддержки властей продолжит поступательный рост и может приблизиться к 3,3 миллиона рублей.

Весной 2020 года правительство в рамках антикризисных мер запустило программу льготной ипотеки под 6,5%. Одновременно Банк России снижал ключевую ставку: в июле она достигла исторического минимума в 4,25% годовых (сейчас уже увеличена до 5%). На этом фоне средняя ставка по жилищному кредиту опустилась к концу года до 7,36%, а россияне нарастили долги по ипотеке до рекордных 9,1 триллиона рублей.

Ажиотажный спрос вместе с низким предложением привел к росту цен сначала на первичном, а затем и на вторичном рынке недвижимости. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в феврале заявила, что к январю это уже «съело» весь эффект от снижения ставки. По ее мнению, антикризисные меры нужно сворачивать, а доступность жилья в стране нужно обеспечивать адресными мерам.

РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

Самая низкая средняя стоимость обслуживания ипотеки в январе-марте текущего года зафиксирована на Чукотке, в Приморском крае и Магаданской области, следует из анализа РИА Новости данных ЦБ.

Так, на Чукотке средняя ставка по жилищным кредитам в первом квартале составила 5,6%, в Приморском крае — 5,8%, Магаданской области — 6,18%. На четвертом месте расположилась Якутия со ставкой в 6,36%, пятерку замыкает — Амурская область со ставкой в 6,39%.

Все вышеуказанные регионы относятся к Дальневосточному федеральному округу, где действует программа льготной ипотеки под 2%. Если исключить регионы Дальнего Востока, то самые дешевые кредиты на покупку жилья в январе-марте могли взять жители Кабардино-Балкарской республики (6,56%), Карачаево-Черкесской республики (6,59%) и Адыгеи (6,71%).

В то же время самая дорогая ипотека в первом квартале по-прежнему была в Чечне — средняя ставка там составила 7,85%. На втором месте находится Севастополь (7,76%), на третьем расположилась Тыва (7,71%). В пятерку регионов с самой недоступной ипотекой также входят Крым (7,61%) и Ингушетия (7,62%).

ПРОГНОЗЫ ПО СНИЖЕНИЮ

Банк России в конце апреля сообщил, что в марте российские кредитные организации резко нарастили ипотечное кредитование — число выданных кредитов подскочило на 22,9%, до 178,1 тысячи, а их объем вырос на 24,2%, до 0,5 триллиона рублей. Средняя же ставка по жилищным кредитам в марте составила 7,23% после 7,26% месяцем ранее.

По оценкам «Открытие Research», в этом году будет выдано примерно 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму 3,8-4 трлн рублей. При этом в 2022 году рынок может снова активизироваться — ожидаемое постепенное восстановление экономики после пандемии должно привести к росту доходов населения, который компенсирует текущий уровень цен на жилье.

В апреле 2021 года рынок жилья начал проявлять признаки равновесия — замедлился месячный прирост цен, ранее подогреваемый программой льготной ипотеки. По данным ЕИСЖС, в апреле средние цены реализации новостроек в России выросли всего на 0,6% к марту, тогда как в марте они выросли на 2,5% по сравнению с февралем.

Об охлаждении рынка говорит и уменьшение количества сделок на рынке недвижимости. При этом в годовом выражении ипотека пока растет: по данным Frank RG, в первом квартале выдано почти 420 тыс. ипотечных кредитов на первичное и вторичное жилье, что на 21% выше, чем за аналогичный период 2020 года. Общая сумма достигла 1,17 трлн рублей, что на 40% выше, чем годом ранее.

Тем не менее факторы роста ипотечного рынка постепенно сходят на нет. Ключевая ставка вновь была повышена и достигла 5%. Это постепенно отразится на ставках по ипотечным кредитам — их снижение прекратится, а затем возможен переход к росту. Кроме того, ЦБ анонсировал возможное ужесточение требований к выдаче ипотеки, в т.ч. увеличение уровня надбавок для заемщиков с первоначальным взносом от 15% до 20%. Что также может сократить объем выдачи.

Инвестиционный мотив приобретения квартир также можно считать исчерпанным. Основная масса клиентов, «перекладывающих» деньги в квадратные метры из-за снижения ставок по депозитам, уже закрыла сделки. Цикл быстрого подорожания жилья завершен, и покупка новостроек больше не является эффективным инвестиционным инструментом, особенно с учетом по-прежнему низких арендных ставок.

Пока повышение ключевой ставки не отразилось на рынке жилья. На первичном рынке все еще действует льготная ипотека, ставка по которой зафиксирована и субсидируется государством. Завершение этой программы, действующей до 1 июля 2021 года, или ограничение ее географии (Банк России предлагает ограничить программу 24 регионами) окажет на рынок большее влияние, чем рост ключевой ставки. В преддверии ее завершения, по аналогии с ситуацией в 2018-2019 гг., может произойти всплеск спроса из-за покупателей, стремящихся зафиксировать низкие ипотечные ставки.

Очевидно, наиболее вероятный сценарий продления госипотеки — ее трансформация в целевое субсидирование отдельных регионов или даже локаций. С одной стороны, это позволит рынку прийти к более сбалансированному состоянию. С другой, дает государству эффективный инструмент стимулирования конкретных местных рынков.

СТАВКИ БУДУТ РАСТИ

До конца года, с учетом возможного роста ключевой ставки, ставки по ипотеке на новостройки могут колебаться в пределах 7,5-8,5%, а на «вторичку» подняться до 9-10%. Повышение ипотечной ставки сделает неизбежным рост ежемесячного платежа, а это может привести к снижению спроса или цен. По примерным расчетам, повышение ставки на 1 п.п. увеличивает размер ежемесячного платежа примерно на 8%.

Автор: admin

Rate it

Ранние публикации


REDFIN-revue

Подпишитесь на самые интересные новости.


ОТКРЫВАЯ НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ

Background