Строительство воздушных замков

В июле 2019 года на сайте Центрального банка появился документ, из которого можно сделать вывод: комплекс реформ в строительстве, цели которых заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда», способен привести к серьезному отраслевому и даже финансовому кризису

---

В документе, озаглавленном «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», подготовленном департаментом исследований и прогнозирования, сказано: «Содержание настоящей записки отражает личную позицию авторов и может не совпадать с официальной позицией Банка России». Но поскольку тезисы, изложенные в документе, явно прослеживаются в публичных выступлениях руководителей Центробанка, это упоминание воспринимается скорее как перестраховка. Ниже приводим выдержки из опубликованного материала.

СТОЛКНОВЕНИЕ С РЕАЛИЯМИ

Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда — 120 млн кв. метров к 2024 году (+30% к 2018 году), в том числе 80 млн кв. метров в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. метров должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов. Увеличение объемов жилищного строительства до 120 млн кв. метров подразумевает, что отношение инвестиций в жилищное строительство к ВВП вырастет с 2,2% в 2018 году до 3% в 2024-м. При этом среднее значение данного показателя за последние 10 лет составило 2,5% ВВП.

Максимальное значение показателя — 2,9% ВВП — было зафиксировано в 2008 году, в период строительного бума, ставшего причиной возникновения финансовых проблем, с которыми до сих пор разбираются строительные компании и финансировавшие их кредитные учреждения. Поэтому для оценки возможности и устойчивости увеличения доли инвестиций в жилищное строительство до 3% ВВП требуется комплексный анализ спроса и предложения на рынке жилья и перспектив их изменения.

Реализация таких масштабных планов может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса. Кроме того, нужно учитывать опыт других стран, где период бурного роста рынка недвижимости зачастую заканчивался кризисом, последствия которого преодолевались в течение многих лет. Поэтому необходимо, чтобы рынок жилья и жилищное строительство развивались устойчиво, не приводя к накоплению системных рисков.

ОПАСНОЕ ОЗДОРОВЛЕНИЕ

Планы по увеличению объемов строительства наложились на переход жилищной отрасли на кредитную модель финансирования. Многие неэффективные и финансово несостоятельные компании строительной отрасли будут вынуждены уйти с рынка. Это объективный процесс, который должен оздоровить отрасль. Кредитная модель финансирования лишь ускоряет его, но не является его причиной.

Нужно учитывать опыт других стран, где период бурного роста рынка недвижимости зачастую заканчивался кризисом

В настоящее время около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов. Важно, чтобы неизбежный в таком случае рост банкротств строительных организаций не привел к выбытию производственных мощностей, в том числе высокоэффективных. Процедура банкротства должна обеспечивать переход таких производственных мощностей к финансово здоровым строительным компаниям. Рынок ждет волна слияний и поглощений.

Использование новой модели без дополнительных мер по повышению эффективности может привести к сжатию предложения на рынке жилой недвижимости в среднесрочной перспективе, пока модель не заработает в полном объеме. В свою очередь, это усложнит достижение заявленных в национальном проекте целей и сроков реализации.

КРЕДИТНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ И РИСКИ

Вторая проблема — обеспечение достаточным финансированием (в том числе банковским) финансово состоятельных застройщиков после перехода на эскроу-счета. За шесть лет банки должны будут нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в 10 раз. Это сделает строительную отрасль крупнейшим банковским заемщиком, но при этом банки возьмут на себя кредитные риски отрасли.

Без существенного улучшения финансового состояния строительной отрасли, включая решение проблемы накопленной задолженности операционно-эффективных компаний, вливание новых кредитных средств в отрасль может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы. Проблемы и неэффективность рынка строительства жилья не должны превращаться в проблемы покупателей жилья или в проблемы банков. Вероятно, банки будут с осторожностью увеличивать кредитование отрасли, учитывая ее максимальный среди всех отраслей-заемщиков уровень проблемной задолженности. В результате в течение переходного периода может ухудшиться доступ к финансированию и финансово устойчивых застройщиков.

Существенные резервы для снижения себестоимости работ и роста эффективности строительной отрасли можно найти в уменьшении регуляторной нагрузки и облегчении доступа к инфраструктуре.

НЕЖЕЛАТЕЛЬНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК

По состоянию на 1 апреля 2019 года уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительной отрасли составлял 21,7%, по кредитам организациям в сфере недвижимости — 6,1%, что свидетельствует о низком уровне кредитоспособности. По данным ДОМ.РФ, только 64% проектов могли бы претендовать на получение банковского финансирования (из находящихся в стадии строительства 130 млн кв. метров жилья).

Вероятно, банки будут с осторожностью увеличивать кредитование отрасли, учитывая ее максимальный среди всех отраслей-заемщиков уровень проблемной задолженности

Предполагается значительный рост банковского финансирования застройщиков — за шесть лет в 10 раз: в 2018 году он составлял 4,7 трлн рублей (из них 0,6 трлн рублей — кредитные средства банков, 3,7 трлн рублей — средства дольщиков, остальные 0,4 трлн рублей — собственные средства застройщиков), в перспективе двух-трех лет составит 4,5 трлн рублей, к 2024 году — до 6,4 трлн рублей. Это сделает строительство крупнейшим среди всех остальных отраслей экономики заемщиком банков, по крайней мере в части рублевого кредитования.

Имеющийся запас банковского капитала достаточен. Изменение Банком России порядка формирования резервов на возможные потери по кредитам застройщикам лишь частично решает проблему роста нагрузки на банковский капитал.

ПРИОРИТЕТ У НАСЕЛЕНИЯ — «ВТОРИЧКА»

Развитие рынка жилищного строительства сталкивается и с рядом ограничений со стороны спроса. Так, цели, поставленные в национальном проекте, предполагают сохранение и даже ускорение темпов роста ипотечного кредитования по сравнению с 2018 годом. Их достижение приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и дальнейшему снижению нормы сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках.

Снижение цен на жилую недвижимость на 10% может привести в зону финансового риска около 45% строящегося жилья

Несмотря на развитие ипотеки, объемы ввода жилья в последние три года снижаются. В 2018 году было введено 75,3 млн кв. метров жилья, что на 4,9% меньше, чем в 2017 году, и на 6,1% меньше, чем в 2016-м (как многоквартирных домов, так и индивидуального жилищного строительства — ИЖС). В 2018 году объемы сдачи готового жилья застройщиками упали на 7,4% по сравнению с 2017 годом и на 11,6% по сравнению с 2016-м. Это происходит на фоне высоких темпов роста ипотеки, превышающих 20% в год. Поэтому само по себе ипотечное кредитование неспособно обеспечить рост объемов ввода многоквартирного жилья в предстоящие годы.

При этом большое количество разрешений на новое строительство, полученных в первой половине 2018 года, в преддверии перехода на эскроу-счета вряд ли будет способствовать значительному увеличению объемов построенного жилья. Существует большой риск, что в результате этого существенно увеличится объем незавершенного строительства со степенью готовности жилых проектов, позволяющей по-прежнему привлекать средства дольщиков.

ПРОГНОЗЫ-2019

В 2019 году впервые после трехлетнего снижения ввод жилья может показать небольшой рост за счет многоквартирных жилых домов, построенных застройщиками. По прогнозам Единого реестра застройщиков, в 2019 году ввод жилья составит не более 77,1 млн кв. метров (+2,4% г/г), в том числе многоквартирных жилых домов — 44,6 млн кв. метров (+4,2% г/г), индивидуального жилья — 32,5 млн кв. метров (0% г/г).

В конце 2018 — начале 2019 года спрос на жилье подогревался информационным фоном о грядущих изменениях в законодательстве и связанном с этим возможным ростом цен. Кроме того, в первой половине текущего года объемы строительства жилья поддерживались ускоренной реализацией большого количества проектов и доведением их до определенной стадии строительства до перехода на проектное финансирование с июля 2019 года. Это связано с тем, что проекты, отвечающие установленным критериям стадии готовности и доли продаж по договорам долевого участия (ДДУ), будут освобождены от обязанности перехода на эскроу-счета. По данным Минстроя России, по состоянию на май 2019 года около 65% реализуемых проектов подпадает под эти критерии и имеет возможность завершить строительство по прежней схеме.

Таким образом, влияние новой модели финансирования жилья на строительство, вероятно, проявится с 2020 года.

Рост себестоимости приведет к эффекту, аналогичному эффекту от снижения цен.

В 2019 году, вероятно, произойдет сокращение количества новых проектов, поскольку застройщики вряд ли станут рисковать, начиная строительство в условиях неопределенности. Потерянные объемы нового предложения негативно отразятся на объемах ввода жилья в 2020–2021 годах. Кроме того, будет сказываться уход с рынка слабых и/или непрофессиональных игроков. Могут возникнуть риски сокращения предложения новостроек в эти годы, в лучшем случае до уровня 2018 года.

РАЗРЫВ ПО РЕГИОНАМ

В регионах развитие рынка ипотеки происходит неравномерно. В 2018 году 40% всех ипотечных кредитов приходилось на 10 регионов (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область, Татарстан, Башкортостан, Свердловская область, Краснодарский край, Челябинская область, Новосибирская область). В денежном выражении это 49% всех выданных в России ипотечных средств. В этих же регионах наблюдался наибольший рост ипотеки.

По данным Минстроя России, по состоянию на май 2019 года около 65% реализуемых проектов имеют возможность завершить строительство по прежней схеме

В регионах с невысокой долей ипотечных сделок развитие жилищного строительства характеризуется ограниченным предложением жилья, которое сдерживается низким платежеспособным спросом. Переход на новую модель финансирования может привести к еще большему сокращению предложения за счет ухода с рынка региональных застройщиков малого размера, имеющих точечные объекты и небольшие объемы строительства. В результате может произойти усиление дифференциации строительства жилья и выдачи ипотеки между регионами.

Исследование строящихся объектов показало, что в зоне финансового риска находится треть строящегося жилья (большое их количество сосредоточено в Сибирском, Северо-Кавказском, Южном и Приволжском федеральных округах). Проведенное E&Y стресс-тестирование показателей финансовой устойчивости реализуемых в России проектов продемонстрировало, что снижение цен на жилую недвижимость на 10% может привести в зону финансового риска около 45% строящегося жилья, только 55% объектов останутся окупаемыми.

НЕУВЯЗКА В ОРИЕНТИРАХ

Достижение целевых ориентиров столкнется с рядом ограничений и со стороны спроса. Эти ограничения вытекают из объема потребности в улучшении жилищных условий, структуры спроса на жилье и из наличия финансовых ресурсов для этого. Неувязка предложения со спросом чревата либо быстрым ростом цен на жилье (если спрос значительно превысит предложение), либо падением цен (если спрос на построенное жилье не будет достаточным).

Доля ипотеки, направленной на покупку жилья в новостройках, может не вырасти с текущих уровней и даже снизиться

Для выхода на целевой ориентир 2024 года по объему строительства жилья, профинансированному за счет ипотечных кредитов (53 млн кв. метров), задолженность по ипотечным кредитам должна ежегодно расти не менее чем на 22–23% в год в течение шести лет. Расчет сделан на основе предпосылки, что около трети выдаваемых ипотечных кредитов идет на покупку жилья в новостройках, остальное — на покупку на вторичном рынке. При этом в 2018 году объем выданных кредитов под залог ДДУ (то есть на покупку в новостройках) составил 28% всего объема выданных ипотечных кредитов, а в первом квартале 2019 года снизился до 26,5%.

В национальном проекте предполагается увеличение доли ипотеки, связанной с покупкой новостроек, до 50% к 2024 году. В реальности доля ипотеки, направленной на покупку жилья в новостройках, может не вырасти с текущих уровней и даже снизиться. Повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье. В 2018 году почти 56% сделок в новостройках и 49% на вторичном рынке совершалось с помощью ипотеки. Однако доля сделок с ипотекой на вторичном рынке стремительно растет: по сравнению с прошлым годом число ипотечных сделок в новостройках в 2018 году увеличилось на 18%, на вторичном рынке — на 43%. В такой ситуации стимулирование ипотеки приведет к развитию не только первичного рынка жилья, но и вторичного.

ДОСТУПНОСТЬ ПОД ВОПРОСОМ

Переход на эскроу-счета может привести к снижению стоимости заемного финансирования для застройщиков за счет снижения рисков банкротства, что позволит им продавать квартиры со скидками.

Возможный рост цен может стать естественным ограничителем роста спроса на жилье. В национальном проекте предполагается повышение цен на жилье в среднем на 6% в год, причем в период с 2019 по 2022 год — на 9%, с последующей стабилизацией в 2023–2024 годах. Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, что снизит относительную доступность жилья, ограничивая рост спроса.

Доступность жилья в последние годы повышалась, так как цены на него росли медленнее инфляции и доходов населения. В случае роста цен на жилье, опережающего рост доходов, жилье станет недоступным для части потенциальных покупателей.

Уже в 2018 году отношение обязательных платежей по кредитам физических лиц к располагаемым доходам выросло до 10%. Это сопоставимо с уровнем долговой нагрузки в развитых странах

Отметим, что даже при значительном повышении уровня доступности жилья в последние годы объем его строительства снижался. Это ставит под сомнение наличие потенциала значительного роста спроса на жилье в ближайшие годы.

Быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности, без чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен лишь при значительном ускорении роста доходов населения одновременно с замедлением роста неипотечного потребительского кредитования и снижением ставок по таким кредитам.

ПОТЕНЦИАЛ КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗЛИЦ

Уже в 2018 году отношение обязательных платежей по кредитам физических лиц к располагаемым доходам выросло до 10%. Это сопоставимо с уровнем долговой нагрузки в развитых странах. Тем не менее пример некоторых стран указывает на вероятность ее дальнейшего роста.

Заложенные в национальном проекте ориентиры подразумевают рост не только объема строительства, профинансированного за счет ипотечных кредитов (на 125% за шесть лет), но и объемов строительства, профинансированного за счет собственных средств населения, то есть не взятых в кредит (на 30% за 6шесть лет, то есть примерно на 5% ежегодно). Если взять за основу кумулятивный рост реальных располагаемых доходов населения из базового прогноза Минэкономразвития до 2024 года (12,7%), обеспеченный собственными финансовыми ресурсами спрос на жилье (который должен составить 67 млн кв. метров в 2024 году) требует повышения нормы сбережений населения для ускоренного формирования накоплений. Это выглядит маловероятным, учитывая одновременное увеличение долговой нагрузки по ипотечным кредитам, обслуживание которых будет уменьшать возможности для сбережений.