Эскроу непрерывной доработки

О том, что в нижнюю палату парламента внесены поправки в несколько законов, включая Закон о банкротстве, участникам дискуссии «Case study: переход на проектное финансирование в жилищном строительстве», состоявшейся в рамках IX Петеребургского международного юридического форума (ПМЮФ) 15 мая 2019 года, сообщил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин.

Никита Стасишин (Минстрой). Фото: Пресс-служба ПМЮФ

«Поправки надо разделить на две части. Первые связаны с процедурой банкротства, касаются достройки объектов — все, что связано с проблемами 200 тыс. семей, которые вложили свои деньги на стадии строительства, но не получили квартиры, — сообщил чиновник. — Вторая часть — как сделать так, чтобы после 1 июля у нас не упали объемы жилищного строительства, не изменилась ценовая политика застройщиков (с точки зрения их затрат на строительство)».

Упомянутое 1 июля 2019 года должно стать переломной точкой в практике финансирования жилищного строительства в России, поскольку с этого момента вводятся обязательные эскроу-счета для дольщиков, а роль банков кардинально меняется — они де-факто становятся «главными по строительству». В новой схеме уполномоченные банки (сейчас их 63), получают статус эскроу-агентов, дольщики являются депонентами, застройщики — бенефициарами.

Несмотря на перекраивающие законы многочисленные поправки, дату перехода на эскроу-счета не отодвинут.

ЗАКОН, НЕВОЗМОЖНЫЙ К ПРОЧТЕНИЮ

Общее мнение строителей выразил Дмитрий Назаров, начальник департамента экспертизы и сопровождения инвестиционных проектов компании «РГ-Девелопмент». «Регулирование достигло стадии, когда невозможно ни застройщику, ни дольщику прочитать Закон», — заявил представитель компании-застройщика. По его мнению, «если в Закон три раза внесли изменения в 100 страниц, надо принимать его заново — это плохой Закон».

Мы можем рисовать прекрасные юридические схемы, связанные с эскроу-счетами, но все бессмысленно, если на арене появляется районный суд

Однако речь об этом не идет. Ведь помимо заботы о гражданах у чиновников есть сверхзадача, о которой упомянул в начале сессии модератор, старший вице-президент — руководитель блока правовой поддержки ВЭБ.РФ Игорь Краснов: рост объемов ввода жилья. Это обозначено в майских указах президента РФ, точнее в нацпроекте «Жилье и городская среда», где прописана амбициозная цель вводить по 120 млн квадратных метров в год «уже в краткосрочной перспективе».

Игорь Краснов согласился с тем, что «сфера очень зарегулирована». Но позволит ли бесконечное совершенствование законодательства, в частности введение эскроу-счетов, создать гарантированные механизмы достройки жилья — вопрос, который он «подвесил» перед участниками обсуждения. И получил от замминистра честный ответ: «наверное, нет». Из слов чиновника понятно, что нынешние поправки — далеко не последние.

СРАЖЕНИЕ ПРИ БАНКРОТСТВЕ

Эскроу-счета распространяются не только на новые проекты, но и на действующие объекты (те, которые не подпадают под условия специального постановления правительства), в том числе на объекты, по поводу которых митингуют обманутые дольщики. Возникают вопросы: как максимально быстро передать такой объект другому застройщику? Как обеспечить финансирование достройки? По словам Никиты Стасишина, одна из сложнейших задач — сделать так, чтобы люди получили квартиры в срок, «а не пришло ООО “Лютики-цветочки” с судебным решением, что они забирают объект в счет долгов».

Партнер «Пепеляев Групп» Роман Бевзенко поддержал чиновника. «Мы можем рисовать прекрасные юридические схемы, связанные с эскроу-счетами, но все бессмысленно, если на арене появляется районный суд. Недобросовестные юристы массово бегут с исками на долю собственности в недостроенных объектах, суды общей юрисдикции иски удовлетворяют, и получается, что юридически объект принадлежит дольщикам, — описал ситуацию юрист. — Этому нас научила гражданская коллегия Верховного Cуда РФ, это не основано на праве вообще. Логика “Они договор заключили, значит это их”, при том что по закону это “общая масса”. ВС может поменять практику. Он недавно это сделал в отношении нежилых помещений, а в отношении жилых помещений — нет. Решения разные, хотя для юриста это не отличается ничем. Может быть, введение эскроу-счета подтолкнет и ВС скажет, что это не долевая собственность».

По мнению Роман Бевзенко, существует и второй вариант, когда банкротный суд постанавливает, что помещения нет, а районный суд только подтверждает, что где-то дольщику это помещение должны дать, что позволит не растаскивать конкурсную массу на части.

Никита Стасишин сообщил, что схема передачи проблемных объектов отрабатывалась на группе компаний Су-155 (образована в 1993 году, в 2018 году была признана банкротом), а также в связи с не менее громким прошлогодним банкротством Urban Group, где «одним днем ввели процедуру конкурсного управления по всем проектам». В процессе стало очевидно, что надо менять и Закон о банкротстве.

СКРЫТАЯ УГРОЗА

Интересно еще одно заявление замминистра, прозвучавшее в ходе дискуссии. «63 банка — это немного, и мы будем совсем по-другому разговаривать, когда нам застройщики будут говорить: мы бы достроили, но у нас рентабельность 5–7%. Чудес не бывает, так мы до 2024 года не получим того ввода жилья, который нам нужен», — недвусмысленно пригрозил банкирам чиновник.

Закон с применением эскроу-счетов процесс облегчил: восемь минимальных требований, все логично. Но в жизни все сложнее

Жалобы не просто обеспечены — они уже есть, и банки легко могут оказаться в неприятной роли козлов отпущения. По словам застройщика Дмитрия Назарова, 1 июля для строителей наступило еще «1 января или даже раньше». «Процесс взаимодействия с банками должен начинаться на стадии, когда сформирован земельный участок под строительство, тогда к моменту начала строительства все документы с банками будут оформлены. Закон с применением эскроу-счетов процесс облегчил: восемь минимальных требований, все логично. Но в жизни все сложнее: получение финансирования — длительный процесс, который обрастает положениями во исполнение законов. Самый интересный документ — Положение Банка России № 590-П («О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». — Ред.)», — заявил он.

Дмитрий Назаров заявил, что на практике банки предъявляют высокие требования к собственным средствам девелопера — до 30%, требуют, чтобы 70% площадей на объекте было продано, и настаивают на дисконте 20%. «На застройщика накладываются: залоги земельного участка, залог долей, отдельно прописаны требования к генподрядчику, по цепочке ко всем… скоро начнут предъявлять требования к дольщикам», — иронизирует эксперт.

Дмитрий Еремеев (Газпромбанк). Фото: Пресс-служба ПМЮФ

«Настрой застройщиков известен, — парировал Дмитрий Еремеев, заместитель начальника юридического департамента Газпромбанка. — Мы должны получать средства от вкладчиков и размещать их с учетом риска. Важен баланс интересов, в том числе — гарантировать дольщикам по сравнению с предыдущим механизмом либо реализацию проекта, либо возврат средств». По его мнению, у строителей нет повода бояться Положения № 590-П, если они все средства направляют целевым образом, поскольку контроль расходов «прозрачен» как для банка, так и для дольщика. «У Газпромбанка 20% средств требования к застройщику. Мы готовы не требовать платы за обслуживание проекта, пока нет возврата. Безусловно, эта услуга небесплатная, но мы готовы капитализировать», — продолжил банкир. По словам Дмитрия Еремеева, Газпромбанк готов пересматривать ставку по кредиту в ежедневном режиме по мере роста объемов средств на эскроу-счетах. В примерах расчетов, приведенных в слайдах к докладу, базовая ставка сверх эскроу составляет 11–13%, спецставка в пределах эскроу — 4–7%.

СТОЛКНОВЕНИЕ С РЕАЛЬНОСТЬЮ

«При обсуждении законов смотрели на ситуацию, когда у банка идет проектное финансирование, он же выполняет функцию эскроу-агента и он же дает ипотеку дольщикам. Но в жизни, скорее всего, таких ситуаций будет мало, — честно признал Дмитрий Еремеев. — Важно понимать, что рыночные условия меняются, застройщики будут искать, где условия лучше. В любом проекте, независимо от застройщика, первая стадия всегда с высоким риском, когда инвестиционная фаза заканчивается и идет эксплуатационная, риски банка снижаются. Исходя из длительности проекта идет плановое распределение ставки. Рефинансирования мы не боимся, опыт есть, законодательно вопрос решен и решается комиссией за досрочное погашение, что позволяет избегать спекуляций — банк должен получать доходность. Но возникают сложности с рефинансированием в другом аспекте — не предусмотрена законодательно возможность передачи эскроу-счетов».

Риски для банков очень велики, они ложатся на капитал и делают отрасль дорогой и неэффективной по сравнению с некоторыми другими

Новые договоры будут уже заключены с банком, который рефинансировал проект, но судьба старых эскроу-счетов не определена, пояснил банкир. Запрета на перевод счетов нет, но по ГК РФ банки не могут без согласия гражданина перевести средства в другие банки, причем по Закону № 115-ФЗ необходимо личное присутствие клиента при открытии счета. «Решение может быть в плоскости фондирования между уполномоченными банками (депозиты, межбанковское кредитование), передача баланса доходности, либо это биометрия, позволяющая использовать единую систему идентификации без явки. Это вопрос, который нужно решать законодательно», — считает Дмитрий Еремеев.

Спикер обозначил еще одну проблему: при негативном развитии проекта, если ипотечный банк и банк проектного финансирования не совпадают, наступают обстоятельства, предусмотренные в Законе № 214-ФЗ для одностороннего отказа дольщика от участия в договоре, чтобы средства вернулись в погашение ипотечного кредита. «На данный момент эффективных механизмов контроля нет. В Росреестре — информация только о залоге прав по ДДУ (договорe долевого участия. — Ред.) и регистрации, в “ДОМ.РФ” информация дублируется только по залогу по ДДУ, — пояснил Дмитрий Еремеев. — Не все дольщики берут ипотеку. Мы хотим, чтобы в ЕГРН отражались еще и права ипотечных банков, чтобы эскроу-агент видел эту информацию».

МЕХАНИЗМЫ ГОСПОДДЕРЖКИ

При новой схеме возникают также вопросы реализации проектов в рамках фабрики кредитов и синдицированного кредитования — проблема снова в пассивах и эскроу-счетах. «Мы здесь видим возможность разделения внутри комплексной застройки и закрепления их за отдельным банком — участником синдиката», — сказал представитель Газпромбанка. По словам Игоря Краснова, в рамках фабрики кредитования ВЭБ готов взять на себя часть рисков по большим объектам.

Основной объем господдержки приходится на АО «ДОМ.РФ»: в новой схеме Единый институт развития в жилищной сфере предоставляет дополнительные гарантии, позволяющие банкам снизить уровень риска. «Прозвучал объем рынка в метрах, давайте посмотрим, сколько это будет в деньгах, — предложил Дмитрий Дубенецкий, заместитель управляющего директора «ДОМ.РФ». — На сегодня это 5,8 трлн рублей. И большая часть — деньги дольщиков. Делаем скидку на те проекты, которые пройдут по критериям готовности. Остальные застройщики денег лишатся».

Дмитрий Дубенецкий («ДОМ.РФ»). Фото: Пресс-служба ПМЮФ

По информации «ДОМ.РФ», в 2018 году введено 75 млн кв. метров, доля с ипотекой на первичном рынке — 55%. 0,5 трлн рублей в общем объеме составляют средства застройщика, 0,8 трлн рублей — банковские кредиты. Согласно планам правительства, ввод жилья должен вырасти до 120 млн квадратных метров в год, при этом доля сделок с ипотекой составит 65–70%. Для реализации таких объемов необходимо 7,2 трлн рублей ежегодно, девелоперы по прогнозу вложат в проекты 0,8 трлн рублей. Основным источником фондирования станут банки, а значит, переход на новую модель финансирования потребует роста банковского кредитования в отрасли в 7–10 раз. Потенциал замещения средств дольщиков в абсолютных величинах сравним с приростом остального корпоративного портфеля всех банков на рынке, оценил Дмитрий Дубенецкий. «Запрос на вложения в стройку сопоставим с тем, сколько банки должны вложить во все иные отрасли экономики. Пугающая и очень амбициозная сумма. Не все банки смотрят на стройку, как на перспективное направление», — прокомментировал спикер.

По его мнению, «риски для банков очень велики, они ложатся на капитал и делают отрасль дорогой и неэффективной по сравнению с некоторыми другими». «ДОМ.РФ» рассматривает возможность организации поручительств по обязательствам застройщиков, чтобы взять на себя часть банковских рисков. «Это позволит снизить риски до 20% и при том же капитале реализовать объемы в 120 млн квадратных метров. Цифра выглядит достижимой», — сообщил Дмитрий Дубенецкий. Он пообещал, что «ДОМ.РФ» не будет вмешиваться в формирование банковских ставок, но «механизм поручительства как раз позволит предложить застройщику интересные ставки, более низкие, чем текущие». Через год на ПМЮФ посмотрим, сказал Игорь Краснов, закрывая дискуссию.